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物业税开征势在必行 房价影响尚难定论

2009-05-30 12:17  来源:解放日报  点击:510

部分省市模拟试点"空转"六年 发改委《意见》提出研究开征

国务院日前批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见》。《意见》将"深化房地产税制改革,研究开征物业税"作为加快推进财税体制改革的内容之一,引起各方关注。

作为一项物业保有环节的税负,物业税从2003年起即在一些省市模拟试点"空转",2007年起又开始扩大试点。此番《意见》公布,究竟传递出什么样的信号?一旦物业税开征,又将对楼市产生哪些影响?

开征势在必行

物业税,又被称为"不动产税"或"房地产税"。与以往房地产税负最主要的区别在于,物业税是拥有房屋所要交纳的税,是不动产保有环节的税负,而非开发和交易环节的税负。物业税的征税对象主要是土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。

据了解,目前我国房地产税费主要集中在开发投资环节;对于消费者而言,则主要集中在交易环节。对于购房者来说,占有不动产期间几乎没有税负,因此个人投资购买房地产的预期收益很高。投资人只要不转让交易,就可以零税收成本地持有房产和土地资源。当市场处于卖方市场时,投资者可以轻松地将手中的房产溢价出售,并可以不费力地将各种交易税费转嫁到买家头上,从而变现投资收益。这刺激了各类投资者的房地产需求,也在客观上鼓励了房地产投资或投机行为。因此,在物业保有环节收税,不仅是国际通行的惯例,也有利于充分发挥税收对社会资源的二次分配和调节作用。开征物业税势在必行。

物业税改革的关键,在于计税依据的调整。以评税价格作为计税依据是国际上的普遍做法。从2003年起,税务总局和财政部先后批准北京、江苏、深圳等六个省市进行房地产模拟评税试点,即俗称的物业税"空转"。

所谓"空转",是指没有实际收税,但一切工作步骤都和真正收税一样,财税部门、房管部门及土地管理部门等单位共同参与,进行测算评估制表统计。2007年,河南、安徽、福建、大连部分区域也加入试点。

房价影响尚难定论

物业税的开征,将明显增加房产持有成本。这对投资和投机需求会是一种极大的制约。甚至有人预言,物业税一旦出台,房价将大跌多少多少。这种观点是很片面的。开征物业税最重要的作用在于改革和完善国家财税体制。物业税的开征对房地产市场的影响非常深远,其引发的市场变化将非常复杂,绝不能简单地以房价的涨或跌来下结论。

"易居中国"分析师付琦认为,物业税改革的基本框架是,将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。从房地产开发的角度来看,将现行开发过程中一次性征收的税费分摊到未来数十年进行征收,由此开发成本降低,房价也应该能随之降低。但在实际情况中,价格是由供求关系决定的,开发成本只是定价时考虑的因素之一。当市场供不应求时,开发商定价不会完全按成本算,而是随行就市。

从对供应的影响来看,物业税在整合了开发税费后,降低了开发成本,可以鼓励开发商更多地投资房地产行业,从而带动供应的增加,能在一定程度上起到平衡供求关系、稳定房价的作用。当然,这也要结合某一地区房地产发展的实际情况。对于房地产发展尚属起步阶段的地区,投资规模的不断扩大,确实可以带动市场供应。但对于土地供应紧张的地区,开发商投资热情的高涨也有可能引发开发商疯狂夺地,最终地价越来越高。

再从对需求的影响来分析。从理论上说,物业税的开征,将提高持有房屋的成本,对投资和投机需求产生抑制作用,对于贪大求阔追求大户型的消费者也会产生一定的抑制作用,有助于省地小户型的开发和销售。但不可忽视的是,物业税对抑制投机、投资的作用大小,取决于税率的大小。此外,如果由于物业税开征,降低了开发成本而致使房价初期下调,由此也可能激发起新的自住需求入市,在供求关系的矛盾下,房价或许又会重新上升。其中的变化,将很难简单定论。

市场期待实施细则

物业税的开征尚处研究阶段,但有关物业税的种种细节,一直是人们猜测和关注的焦点。

比如,目前我国房地产领域有包括房产税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等几十种税费。物业税究竟整合哪些税费,以避免重复征税?又如,对已购房者,是采取征收还是免征的办法?还有,如何对各种形态的不动产价值作出科学评估?采用何种税基标准进行征收?税率采用怎样的标准?非住宅类不动产如何设计物业税的制度?多套房屋分别位于不同城市,如何计算物业税?物业税收如何合理使用、信息公开?……凡此种种,都可能对房地产开发和投资消费产生直接影响。

美联物业上海区副总经理丁伟预计,物业税的征收会适当增加二手房市场的供应量,从而促使价格适当下调,但对市场的影响多大,还要看实施细则如何规定。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,这一政策的真正实施还需时间,应该对不同收入的群体,采用区别对待的方式。此外,物业税也应该取之于民,用之于民。比如,可以作为经济适用房,廉租房等的资金来源,以此推动我国房地产业的健康发展。

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