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房地产税将出 一定量对冲房价上升并减少泡沫

2013-11-29 09:27  来源:西部商报  点击:584

楼市调控正经历十年未有之变局 房产税将出
表面看似没变,实则已大变。在党的十八届三中全会全面深化改革若干重大问题的决定中,对于“房价”“房地产调控”等热点话题虽未置一词,但有关“建立城乡统一的建设用地市场”“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”,以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等重大基础性改革举措,被专家视为顶层设计下的住房政策新路。
检索1998年住房制度改革以来的历届三中全会决定,比对自2003年开始为抑制房地产过热而采取的各种调控措施,会发现,房地产调控政策正在经历十年来未有之大调整。
房地产税不是房地产政策全部,并非打压房价,但有利减少泡沫
在上海、重庆两地试点两年多的房产税真的要来!十八届三中全会决定中,“加快房地产税立法并适时推进改革”的表述,顿成热议焦点。细察之,十八届三中全会关于房地产税改革的决定,与十六届三中全会提出在条件具备时开征物业税相比,指向更为明晰,任务更加紧迫。
房地产税改革究竟会带来什么?从各国案例看,房地产税作用有三,一为地方政府提供财政收入来源,二可调节社会贫富差距,三能增加持有房屋成本,一定程度上影响楼市预期。
“房产税改革是我国新一轮房地产调控的制度建设内容。”财政部财政科学研究所所长贾康说,其目的并非单纯为打压房价,实质上是经济调节杠杆。或许,房产税难以改变未来伴随城市化进程的房价上涨趋势,但一定有对冲房价上升、减少泡沫的效应。联合国经济与社会事务部全球经济监测中心主任洪平凡认为,作为市场经济国家普遍征收的税种,房地产税既能稳定地方政府的财政收入,也能对调节贫富差距起到一定作用。这就意味着,税收工具是房地产政策的重要组成部分,但不是全部。
调控新路 从“调短期”到“利长远”,供应端、需求端及手段有变
业内认为,对于年内部分城市高达30%的房价飙涨,政府不再从压低“需求”着手,而是调整思路增加“供给”。
回望中国房地产市场的来路,1988年,国务院印发住房制度改革实施方案,1998年,福利分房在制度上寿终正寝,市场化住房消费由此启动。到2003年,中国房地产业逐渐成为支柱产业,同时楼市开始了“过热-调控-飙涨-再调控”的循环。此后的历年调控,大多突出限银根、限地根、限交易。
如何建立真正的长效机制?业内人士分析,中央的应对之策是,首先,在供应端,从供地这一源头着手,增加楼市供给。国土资源部数据显示,今年前三季度全国住宅用地供应远超近五年同期均值,同比增约30%。其次,在需求端,“把调节人民群众住房需求放在重要位置,倡导符合国情的住房消费模式”。华创证券分析认为,这意味着推进房地产税改革、扩大试点已是近在眼前。第三,在手段上,调控回归市场化方向,同时实行两分法:商品房强化市场化运行,保障房需要政府调控。十八届三中全会决定,让市场在资源配置中起决定性作用,同时更好发挥政府的作用。
顶层设计 面对“土地财政”利益链,“去GDP崇拜”,去土地财政弊病
十八届三中全会前夕,受邀在中央政治局集体学习会上授课的清华大学教授刘洪玉曾指出,有许多房地产调控政策是为了应对市场出现的短期问题,政策随市场环境的变化不断反复、叠加,未形成科学、合理、清晰的政策体系。一些政策短期内似乎取得了效果,但长期来看,又引发许多新问题甚至是更严重的问题。
如何破局?亟须顶层设计。洪平凡说,与他国不同,中国房地产还涉及诸如户籍、土地财政、征地等复杂因素。这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”,高地价、高利润下,高房价在所难免。如何拆解这一利益链?根本一点,革新考核体系,“去GDP崇拜”。十八届三中全会决定,完善发展成果考核评价体系,纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向。同时,把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系。同时,还需完善土地制度,革除土地财政的弊病。正如国家行政学院经济学部许正中教授所说,有的地方是“一房多吃”,既吃土地出让金,又吃转让住房的交易税、个税。这既有先前过分考核GDP所催生的地方投资冲动,又有地方财权与事权不匹配所导致的“借地生财”的原因。
对此,十八届三中全会的决定逐条提出解决之道:一方面,深化财税体制改革,建立事权和支出责任相适应的制度。另一方面,完善土地制度,建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让,并与国有土地同等入市、同权同价。同时,建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。这为限制地方对土地收益的攫取提供了制度安排。
[责任编辑:郭雪梅]

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